Aux termes de l’Article L 411-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution :

« Sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux. »

C’est sur la base de cette disposition légale que le propriétaire, qui voit son local occupé par des squatteurs, devra agir.

 

à Pour autant, il existe « un droit au logement ». Ce droit est une réponse à l’actuelle crise du logement que nous connaissons.

Se confrontent alors le droit de propriété et le droit au logement reconnu au nom du respect de la dignité humaine.

Dans une décision du 28 mars 1995, le Tribunal de Grande Instance de SAINTES a jugé que le droit au logement prévalait sur le droit de propriété au motif « qu’il appartient au juge judiciaire de faire prévaloir l’une de ces deux règles en fonction des éléments qui lui sont soumis par le plaideur ».

Tout dépend, selon le Conseil Constitutionnel, de la gravité de la situation et de ses conséquences.

Le droit au logement est considéré comme découlant du préambule de la Constitution du 27 octobre 1946, qui fait partie des textes à valeur constitutionnelle.

Ce droit au logement a été cité depuis dans un certain nombre de dispositions légales, notamment la Loi Quillot du 22 juin 1982 puis la Loi Mermaz du 6 juillet 1989 mais également la Loi Besson qui affirmait que « garantir le droit au logement constitue un devoir de solidarité pour l’ensemble de la Nation. »

La jurisprudence a, à de nombreuses reprises, affirmé ce droit au logement.

 

La Loi DALO instituera un droit au logement opposable …

 

à Le propriétaire d’un logement est donc en extrême difficulté lorsqu’il constate que son logement est occupé par des occupants sans droit ni titre.

Il existe pourtant des solutions.

 

* Une distinction est à faire selon que l’occupant sans droit ni titre est entré régulièrement ou irrégulièrement dans un logement :

  • L’occupant entré régulièrement, qui disposait à l’origine d’un bail, se voit davantage protégé mais n’en reste pas moins un occupant sans droit ni titre.
  • L’occupant entré par voie de fait se voit reprocher le délit de violation de domicile. Le propriétaire peut même faire procéder à l’expulsion du squatteur sans titre exécutoire sur réquisition, dans un délai de 48H. Il faut cependant qu’il s’agisse de son domicile, la jurisprudence ayant accordé à ce terme un caractère plus étendu que celui qu’il est possible de lui reconnaître d’habitude (le lieu ou la personne a le droit de se dire chez elle, quelle que soit le titre juridique de son occupation et d’affectation donné aux locaux – Crim. 9 août 1989). Il convient cependant que ce soit un lieu habitable et non vide de toute occupation.

 

* Il a été créé, depuis la loi du 18 mars 2003, pour la sécurité intérieure, un délit envers les occupants sans droit ni titre d’un terrain.

Cette disposition ne concerne cependant que l’occupation de terrain et cette installation ne peut être réprimée que lorsque les communes se sont conformées à leur obligation relative à l’accueil des gens du voyage.

 

* Il est également possible que la commune prenne un arrêté de péril en cas de logement menaçant ou en ruine.

 

* Encore, l’Article 38 de la loi du 5 mars 2007 prévoit la possibilité de demander au Préfet l’évacuation forcée des occupants sans droit ni titre du domicile.

Cette disposition est cependant encadrée et devra restée exceptionnelle dans le cas déjà existant de la violation de domicile, plusieurs conditions devant être remplies pour que le propriétaire ou le locataire des lieux puisse demander au Préfet de mettre en demeure les occupants de quitter les lieux dans un délai minimum de 24H.

 

* Même le propriétaire qui ne peut pas se prévaloir des dispositions susvisées peut tout de même engager une action devant le Tribunal d’Instance compétent pour voir demander l’expulsion de l’occupant sans droit ni titre.

Il peut même solliciter du Juge la réduction voire la suppression du délai devant figurer sur le commandement de quitter les lieux.

L’occupant sera alors condamné à payer une indemnité d’occupation qui sera plus importante qu’un simple loyer, puisqu’elle doit comprendre à la fois la perte locative mais également l’indemnisation de cette occupation illicite.

 

Des solutions existent …

Il faut simplement savoir les utiliser à bon escient.

 

Notre Cabinet peut donc mettre tout en œuvre pour vous trouver des solutions.